前言：2009年6月30日，97轮的竞价、近两个小时的角逐，在业界以“小公司”自居的方兴地产以40.6亿元的价格拍得广渠路15号地，成为该拍卖会上最大“黑马”，一同参与竞拍的远洋地产、万科、保利、SOHO中国在内的众多实力开发商纷纷铩羽而归。这并不是结束，2014年1月28日 ，位于上海内中环大宁325街坊地块起拍，万科、中海、华润置业、保利、金地等房企大鳄悉数到场。经过28分钟、154轮现场鏖战，方兴最终以101亿元夺下该地块。 2004年在香港成立的方兴，满打满算到今天，不过十年光景。但就是这样一位“小学生”，却敢于亮剑众多老牌实力房企。局外人不禁要问，方兴究竟是何来头?新华房产特别策划“十年”系列报道，为您揭开方兴地产的前世今生。

作为世界500强、央企中化集团房地产和酒店业务的旗舰企业，方兴地产(下称“方兴”)于2007年在香港联合交易所正式上市。资料显示，方兴目前在北京、上海等全国12个城市同时拥有20余个在建项目，开复工面积接近300万平方米。而今方兴已成功开发上海财富广场、王府井大饭店、金茂大厦、上海港国际客运中心等众多极具影响力的项目。梳理方兴地产的发展历程，不难发现其辉煌背后，是十年探路摸索。

三级跳

2004年成立之初，彼时尚未能确立发展方向的方兴在拿地及投资上持谨慎态度，从2004至2008四年间，可查到的最大一笔投资，为方兴通过公开投标方式竞拍到一块位于珠海市情侣北路契爷岭的商用土地项目，占地43500平方米，项目总投资仅6.5亿元。

经历了四年的蛰伏期，已上市一年的方兴开始发力，2008年6月5日，方兴宣布将以110亿元的总价格间接收购中国金茂(集团)股份有限公司的全部股份。而旗下合资子公司上海汇港房地产开发有限公司也以底价11.233亿元成功拍得上海虹口北外滩汇山码头中地块。2009年，方兴地产获得了中国银行北京分行200亿元授信，在强大的资金后盾撑腰下，方兴开始热衷“下海”，在其地产版图上“疯狂扩张”。

据不完全统计，从2011年至今，方兴成功获取全国范围内25个项目地块开发权，土地投资花费金额高达520亿元，触角遍及北京、上海、杭州、宁波、南京、重庆等城市，而产品也囊括高端住宅、写字楼、酒店和旅游地产等多元化业态。

从谨小慎微到百亿收购金茂，再到全国加速扩张，方兴用10年光景，实现了自己的三级跳。

多元化

与众多老牌房企发展模式不同的是，方兴的发展绝不仅限于拿地开发。

方兴虽有央企背景，“但其在地产界经验尚浅，开发的经验和历史都不长”，在业界摸爬滚打多年的潘石屹在公开场合毫不讳言方兴目前的困境。

为此，方兴创立之初便坚持多元化的发展策略，除地产外，方兴通过收购与合资涉足写字楼、酒店和旅游地产，以此打开局面。 2007年12月18日方兴完成对凯晨置业、王府井大饭店及中化物业的收购; 2008年6月5日方兴以110亿元的总价格间接收购中国金茂(集团)股份有限公司的全部股份; 2009年方兴旗下第六座金茂深圳JW万豪酒店在深圳落成试业……

在地产界，依靠收购进行业务拓展的模式往往不被看好，但方兴依靠这种模式，仅用十年光景，却取得意外成果。2013年方兴全年业绩显示，集团录得累计取得物业签约与土地一级开发销售成交金额共计人民币209.94亿元，较2012年人民币157.93亿元上升33%。

布局一二线

谈及方兴，逆市拿地似乎让外界捉摸不透。即便步入2014年，楼市处于调整期，方兴仍未放慢扩张的脚步，1月份方兴地产分别竞得杭州拱墅区前线锅炉厂地块及上海闸北大宁国际社区地块。2月份方兴地产竞得北京亦庄两地块.........

在错综复杂的地产界，很难妄断方兴逆市拿地的意图，而方兴地产内部人士在接受媒体采访时的言论似乎给了我们答案，“公司之所以在市场低谷期拿地，是看好行业的长远发展，对自家的高端产品有信心。”

据方兴2013年年报显示，2014年，方兴仍将继续加大土地、资金等核心资源的获取力度，在土地储备方面进一步强化一二线核心城市的区域布局战略。截至今年5月份，方兴优质土地储备达2750万平米。

而去年方兴落子一线城市广州南沙新区南滨水角的项目，仅拿地2个多月就破土动工，并将于今年推出市场，此举标志着方兴华南战略正式开启。

平衡有术

疯狂的土地布局背后，疑问接踵而至：资金从何而来?如何实现资金平衡?

据悉，在资金获取方面，方兴也将丰富融资方式，优化融资结构，除了首次采取私募方式成功发行2亿美元私募债券，抓住市场窗口期成功发行3亿美元公募债外，方兴还成功引入约人民币60亿元股权合作资金，为方兴快速发展提供了充足的资金保障。

不同于万科奉行的“5986”原则，方兴凭借“10-20-30”标准(即拿地10个月后要实现首期开盘，20个月后要归还股东收入，并且要保证不能低于30%的毛利率)，保证其高周转、高去化、低负债的资金平衡 ，也为其重金拿地打下坚实基础。

记者：胡天祥

http://news.xinhuanet.com/house/sy/2014-08-20/c_1112146293.htm